9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши.

9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши.
бизнес идеи в польше купить

9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши

Польша — одна из самых быстрорастущих экономик Европы: в четвертом квартале 2017 года рост ВВП превысил 5%, что вдвое выше среднего показателя по ЕС, а безработица снизилась до 6,5% против среднего показателя в 9,1%. Иностранные компании инвестировали 12,9 млрд евро в год. Это второй по величине результат в ЕС. Все это — сигнал для инвесторов. Страна развивается, и у людей есть деньги. Это значит, что здесь можно зарабатывать деньги. на недвижимости . Наша статья объясняет, сколько и куда инвестировать.

9 идей для инвестиций в коммерческую недвижимость Польши.

Ситуация на польском рынке коммерческой недвижимости Возьмем для примера Вроцлав, говорит Павел Ружицкий, директор агентства Orzech Lux.

Факты о Вроцлаве.

— Уровень безработицы — 2,5%, что в 2,5 раза выше среднего по Польше — Средняя зарплата — $1350 в месяц (+100% за 10 лет) — Доходы городского бюджета — $1,2 млрд в год (+100% за 10 лет) — 1 млн туристов за 5 лет (+280% за 10 лет) — Последние 3 года: арендная плата — +30%, стоимость земли — + 30%, цены на недвижимость : +10-15%

Торговая недвижимость

Торговые центры в Польше

Тенденция. Вроцлав занимает первое место в ЕС по площади торговых центров на 1 000 жителей; на начало 2018 года общая площадь современных торговых центров составляла 654 000 кв. м. В городе проживает около 650 000 жителей. Самый крупный (Aleja Bielany) занимает 145 000 кв. м. Доля вакантных площадей составляет примерно 3%.

Несмотря на эти данные, перспектив нет. инвестиций В этом разделе. Муниципальные власти уже начали ограничивать строительство более крупных центров, чтобы защитить малые и средние предприятия. А в долгосрочной перспективе торговля переместится в интернет.

Интересные альтернативы можно найти в уличных киосках, но к этому сектору нужно подходить очень осторожно.

Идея № 1: покупать уличные торговые точки

Входной лимит: от 200 000 евро

Желательно выбрать небольшое заведение в новом районе или туристическом центре — все остальное проигрывает в конкуренции с торговыми центрами. Рассматривайте только те объекты, которые уже сданы в аренду, желательно на долгосрочной основе, без условия досрочного расторжения.

Следует также проанализировать арендаторов. Если это известная сеть — еще лучше. В противном случае убедитесь, что арендатор работает там уже несколько лет и осуществляет платежи только на банковский счет, т.е. имеет прозрачную историю платежей.

Доходность торговой недвижимости составляет от 6% до 9% годовых, даже меньше, если учитывать налоги. Доходность самых престижных объектов в Центре истории будет ниже, но потенциал для повышения цен гораздо выше. недвижимости И ликвидность высокая.

Цены за «квадратный метр» торговой площади на дороге в хороших новых жилых районах начинаются от 1, 700 евро, а в старом городе даже от 2, 300 и 6, 000 евро. В центре цены могут сильно различаться, даже на соседних дорогах.

Интересный подход к выбору помещения предложил один из инвесторов — он считает, что это недвижимость Используются только туристические маршруты, но по самым выгодным ценам. Эта стратегия особенно важна при покупке помещений для аренды в кафе, барах или ресторанах.

Офисная недвижимость

Офисы в Польше

Тренд. к концу 2018 года в городе уже насчитывается более 1 млн кв. м. Категории А и В. Для сравнения, в 2008 году было всего 254, 000 кв. м. Доля разрыва составляет примерно 8,5 %.

Причина такого быстрого роста: Вроцлав активно привлекает международные компании, поскольку значительная часть налога на заработную плату направляется в бюджет. Основными секторами являются международные банки и сектор информационных технологий — Bny Mellon, Credit Suisse, Credit Agricole, EY, IBM, HP, Capgemini, Google, Epam и Nokia.

Это интересный сектор для инвестиций, но и конкуренция здесь очень высока. Например, шведская компания Skanska уже много лет инвестирует в офисные центры в Локро, начиная с приобретения земли, роста и строительства и заканчивая управлением арендой. Их устраивает доходность в размере 3% годовых.

Идея № 2: офисные центры.

Предел входа: от 3 млн евро

Общая стратегия последних двух лет заключается в строительстве офисных центров, соответствующих стандартам известных международных управляющих компаний, перед подписанием эксклюзивных контрактов на управление и поиск аренды. Минимальная площадь составляет 5 000 кв. м. Когда офис заполнен арендаторами — весь офис продается как инвестиционный капитал или инвестиционная организация в недвижимость (даже 4% от показателей из Западной Европы из Западной Европы из Германии и США в частности.

Действительно, в течение года после переуступки объект может быть даже продан за первоначальную стоимость. Примеры таких контрактов уже были успешными.

Идея №3: Купить небольшой офис в центре города.

Лимит: от 150 000 евро

Еще одна интересная часть — небольшие офисы в исторической части города. Да, бесплатной парковки на всех не хватает, но престиж для многих компаний важнее всего. Как правило, это сфера услуг: нотариусы, адвокаты, кредитные и страховые брокеры, аудиторские, консалтинговые и инвестиционные компании.

Рекомендуем рынок офисов с долгосрочными арендаторами с положительной историей, что подтверждается банковской ситуацией. Обратите внимание на вид из окна. Используя эту стратегию, можно рассчитывать на арендную плату в размере 5-8% в год. Кроме того, исторические центры имеют очень хорошие перспективы роста стоимости квадратного метра.

Актуальное об инвестициях , иммиграции и недвижимости Международная регистрация

Гостиничная недвижимость

Отели в Польше

Тенденции. 2017 год стал рекордным по объемам инвестиций в польском гостиничном бизнесе. Инвесторы вложили в гостиничный рынок около 340 млн евро, что больше, чем раньше. Почему; действительно, экономика по всем показателям растет, и туристические прибытия увеличиваются, но не на порядок.

Оказывается, все просто — на этот рынок начали выходить западноевропейские и американские институциональные инвесторы. Это пенсионные фонды и взаимные фонды в недвижимость (REITs). Их интересует доходность до 4% в год, но у них очень жесткие требования к странам, в которые они вкладывают свои деньги, и целям.

В Польше ВВП быстро растет уже несколько лет, а уровень безработицы намного ниже, чем в среднем по ЕС. В то же время в стране всего 35 гостиничных номеров на 10 000 человек (в Центральной Европе этот показатель вдвое выше). Для владельцев и недвижимости девелоперов это хорошая возможность.

Идея № 4: Построить или реконструировать отели в соответствии с требованиями международных операторов.

Лимит инвестиций: от €5 млн.

Стратегия проста. Построить или реконструировать отель в соответствии с требованиями международного оператора. Контракты на управление с операторами подписываются на срок до 20 лет. Коэффициент эффективности. инвестиции Можно достичь 6-10% в год.

Через несколько лет после заключения контракта с оператором объект может быть продан фонду. В этом случае вы получите как минимум в 1,5 раза больше вложенной суммы! Однако, чтобы фонд заинтересовался вашим предложением, отель должен иметь более 100 номеров, быть успешным предприятием, входящим в международную сеть, и иметь контракт на управление не менее 10 лет.

Идея № 5: Построить или реконструировать небольшой отель

Лимит участия: от 1 млн евро

Инвесторы, не располагающие миллионами евро (десятками миллионов), также могут строить и реконструировать отели. Годовая доходность такого бизнеса составляет от 6-9% в год. Мини-отели также могут быть проданы индивидуальным инвесторам из Германии.

Идея № 6: Купить номер в гостинице в апартаментах с гарантированной доходностью

Лимит вложений: от 50 000 евро.

Если ваш бюджет еще меньше, вы можете купить номер в гостинице в апарт-отеле с гарантированной доходностью 6-9%. Однокомнатная квартира, отремонтированная и меблированная, может стоить от EUR 50 000.

Юридически это отдельная квартира. недвижимость Другое соглашение заключается в том, что оператор подписывает долгосрочный контракт на управление и, самое главное, еще один контракт, который гарантирует определенный процент эффективности в течение 7-10 лет. В зависимости от концепции установки, это может предусматривать пребывание владельца, например, в течение одной или двух недель в году. Это важно независимо от того, где находится отель — на море или в горах.

Во Вроцлаве есть своя форма апарт-отеля. Помимо туристов (5 миллионов в год), часть посетителей здесь дополняют студенты (20% населения) и новые специалисты благодаря очень высокой динамике нового офисного центра. Таким образом, проблем с коэффициентом заполненности нет. Номера площадью 13-25 кв. м с перечнем дополнительных услуг отличают их от обычных небольших квартир или классических гостиничных номеров.

Система НДС заставляет покупателя регистрировать такие квартиры на компанию (не обязательно на польскую, которая является юридическим лицом из страны ЕС). Это может юридически оптимизировать подоходный налог. Однако создание компании для покупки одной квартиры экономически нецелесообразно.

Идея № 7: Покупка и реконструкция недвижимости под хостел

Входной лимит: от 200 000 до 250 000 евро.

Если требуется дальнейшая рентабельность, следует обратить внимание на хостелы. Польша — «Фабрики ЕС», высокий спрос на общежития для работников этих фабрик и предприятий. Процент заполненности не зависит от туристического сезона. Даже при учете всех расходов, включая налоги и административные сборы, процент выполнения превышает 10% в год.

Важно правильно выбрать недвижимость, чтобы, например, через 5-10 лет, когда бизнес изменится, она была продана другой категории арендаторов или быстро продана.

Земля и девелоперские проекты

Рост в Польше

Тенденции. Жилой сектор Польши также растет. По данным Jones Lang LaSalle и Colliers International, в 2017 году в шести крупнейших городах страны было продано 73 000 квартир. Стоимость участков выросла в среднем на 30 процентов в год, в то время как стоимость квартир увеличилась всего на 10 процентов. Первые «групповые» покупки целых квартир были зафиксированы на ранних стадиях строительства, вскоре после получения лицензий.

В 2018 году ожидается, что более 60 застройщиков приобретут участки стоимостью 23-1, 2 млн евро, 14 компаний — 35-48 млн евро, а фонды «частных инвестиций» готовы создать «пакеты» покупок квартир стоимостью 300 млн. евро.

Поскольку рост польской экономики во всех секторах намного выше среднеевропейского, подрядчики и институциональные инвесторы из Западной Европы и США начинают выходить на рынок в поисках более дешевых финансовых ресурсов. Их также устраивают самые низкие коэффициенты: 8-10% в год для подрядчиков и 4-5% в год для инвестиционных фондов.

Идея № 8: строительство домов с небольшим доходом

Лимит участия: от 1 млн евро

Из-за высокой конкуренции сейчас трудно войти на этот рынок и найти хороший участок по привлекательной цене. Хорошая доходность в 15-20% в год может быть достигнута, так как иностранцы в основном заинтересованы в более крупных проектах, и им интереснее конкурировать в «малом» разделе, пытаясь получить участки площадью до 1500 кв. м.

Идея № 9: Реконструкция довоенных зданий в центре города

Лимит на участие: от 1,5 млн евро.

Еще одно интересное место, где еще можно неплохо заработать — полная реконструкция старого довоенного здания, СО — так называемая «Каменица». Инвестор снижает стоимость квадратного метра, поскольку дом полностью выкуплен. Реконструкция проводится поштучно, часто реконструкция более точная, чем нулевое строительство. Однако такие дома могут продаваться по более высоким ценам, в основном потому, что они расположены в центре города. Кроме того, рынок очень подвижен. Он переходит из рук в руки каждый год.

Назначение переоборудованной недвижимости зависит от ее местоположения и функции регенерации. Гостиницы, офисные центры, но более рентабельно — можно переоборудовать в жилые здания с небольшими квартирами. Производительность может достигать до 20% в год.

Совет эксперта.

Павел Ружицкий: При инвестировании в торговую или офисную недвижимость доходность может показаться ниже, чем, например, в квартиры, особенно в аренду. Но помните об этом. в коммерческой недвижимости Арендатор сам несет ответственность за все ремонтные работы и сам общается с коммунальными службами. В большинстве случаев арендатор подписывает договор напрямую. Таким образом, можно сэкономить деньги на обслуживании, покупке мебели и приборов, а в случае долгосрочной аренды не нужны деньги на управляющую компанию.

Покупать коммерческую недвижимость Более разумным является вариант с компанией. Во-первых, не нужно ждать, пока лицензия будет куплена Министерством внутренних дел Польши. Во-вторых, многие арендаторы хотят подписать договор только с компанией с НДС. В-третьих, владельцы и регулирующие органы могут формально оптимизировать собственное налогообложение. Например, польские б/у компании не платят официальный подоходный налог и налог на дивиденды. Впоследствии, при продаже недвижимости, выгоднее продать 100% прав предприятия.

Текст под редакцией Анастасии Фалей

Оцените статью